En Catalunya, una reforma integral de un piso cuesta entre 650 y 1.100 € por metro cuadrado con IVA: un piso de 60 a 80 m² con calidades medias sale entre 45.000 y 75.000 €. El precio sube en las fincas antiguas, donde el techo, el suelo y las bajantes esconden trabajo que no se ve en la primera visita. Aquí explicamos qué entra en cada partida, qué la encarece y cómo comparar dos presupuestos.
Lo que cuesta cada parte de la obra
Un presupuesto honesto no da una cifra redonda. La divide por partidas, porque cada una tiene su precio y su riesgo. Estas son las referencias con IVA que usamos en Catalunya este año:
| Partida | Precio orientativo con IVA |
|---|---|
| Demolición interior | 25 a 50 €/m² construido |
| Vaciado completo de un piso de 70 m² | 2.500 a 4.500 € |
| Contenedor de runa con permiso | 250 a 450 € |
| Tabique o trasdosado de pladur | 35 a 60 €/m² |
| Cocina de 6 a 8 m², gama media | 7.000 a 12.000 € |
| Baño completo de 4 a 5 m² | 6.500 a 10.000 € |
| Tarima flotante instalada | 25 a 45 €/m² |
| Parquet de madera natural instalado | 55 a 100 €/m² |
| Microcemento en suelo | 80 a 130 €/m² |
| Pintura de paredes y techos | 7 a 12 €/m² |
La electricidad y la fontanería nuevas no tienen un precio por metro fácil de dar. Dependen de cuántos puntos de luz, enchufes y tomas de agua lleve la distribución. Por eso las presupuestamos después de dibujar la planta, no antes.
Por qué una finca antigua cuesta más
En el Eixample, en Gràcia o en Sant Antoni, y en los cascos antiguos de Terrassa, Sabadell, Reus o el Barri Vell de Girona, la mayoría de pisos tienen más de ochenta años. Tienen encanto y tienen sorpresas. Estas son las que más mueven el precio:
- Volta catalana. El techo es una bóveda de ladrillo entre viguetas. Si se quiere conservar vista, hay que picar el yeso, limpiar el ladrillo y tratarlo. Si se tapa con un falso techo, se pierde altura, pero se esconden instalaciones.
- Viguetas de madera o de hierro. Antes de cargar el forjado con un suelo nuevo, miramos su estado. Una vigueta podrida o con el hierro oxidado se refuerza, y eso lo decide un técnico.
- Suelos hidráulicos. Recuperarlos cuesta más que poner uno nuevo, porque se levantan pieza a pieza, se limpian y se reponen las rotas. Muchas veces se recupera solo una habitación y el resto se tapa.
- Amianto. Las bajantes, los depósitos de agua y algunas cubiertas de fibrocemento de antes de 2002 los retira una empresa inscrita en el RERA con un plan de trabajo aprobado, según el Real Decreto 396/2006. Su precio va aparte y se fija con ese plan.
- Instalaciones viejas. Cables sin toma de tierra, tuberías de plomo o de hierro galvanizado y un cuadro con fusibles. En una reforma integral se cambian enteras.
- Muros de carga de ladrillo macizo. Abrir un hueco en uno exige cálculo, un refuerzo y la licencia correspondiente.
En cambio, en los bloques de los años 60 y 70 de Cornellà, Rubí, Cerdanyola o Mollet la obra suele ser más previsible: forjados de hormigón, techos más bajos y menos piezas que conservar.
El IVA: 10 % o 21 %
La Ley 37/1992 del IVA permite el tipo reducido del 10 % en obras de renovación de una vivienda para un particular, siempre que los materiales que aporta la empresa no superen el 40 % del precio total. Si no se cumple, la obra va al 21 %. En una reforma integral con mucha mano de obra suele aplicarse el 10 %. En una cocina donde casi todo son muebles y electrodomésticos, a menudo no. Nuestros precios siempre incluyen el IVA que corresponde y lo indicamos en cada línea.
Permiso, tasa e ICIO
Toda reforma necesita un trámite en el ayuntamiento. En Barcelona, una reforma interior que no toca estructura ni fachada va por comunicación previa según la ordenanza de obras (ORPIMO). Si se toca un muro de carga, la fachada o se cambia el uso, hace falta licencia. En el resto de municipios catalanes el nombre y el trámite cambian, pero la lógica es la misma. Cada ayuntamiento cobra el impuesto de construcciones (ICIO) y una tasa, calculados sobre el presupuesto de la obra. Los incluimos en el presupuesto como partida propia para que no aparezcan al final.
Cómo leer un presupuesto por partidas
Cuando comparamos presupuestos con nuestros clientes, siempre miramos lo mismo:
- Que cada partida tenga medición. Metros cuadrados de suelo, metros lineales de tabique, número de puntos de luz. Sin medición, no se puede comparar.
- Que diga marca y gama. «Porcelánico» no dice nada; la referencia del fabricante, sí.
- Qué queda fuera. Permiso, ICIO, contenedor, gestión de runa, boletín eléctrico, retirada de amianto. Si no aparecen, los pagarás igual.
- Cómo se tratan los imprevistos. En una finca antigua habrá alguno. Lo razonable es fijar por escrito cómo se valoran antes de ejecutarlos.
- Plazo y pagos. Calendario por semanas y pagos ligados a hitos de obra, no por adelantado.
Lo que hacemos antes de dar un precio
Visitamos el piso, medimos, miramos techos, suelos, bajantes y cuadro eléctrico, y hablamos de la distribución. Después entregamos una propuesta de planta y un presupuesto por partidas con precio por metro cuadrado, con el trámite municipal y la gestión de residuos incluidos. Si la obra mejora la eficiencia energética, revisamos también si puede acogerse a la deducción del IRPF, que está vigente hasta el 31 de diciembre de 2026 para las obras de vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Se puede reformar un piso entero por menos de 45.000 €?
Sí, si no se cambia todo. Una reforma parcial de cocina, baño y suelos está entre 18.000 y 35.000 € con IVA. Lo que no recomendamos es dejar para más adelante la electricidad o las tuberías de un piso antiguo: luego hay que romper lo que ya está nuevo.
¿Por qué el precio por metro cuadrado baja en los pisos grandes?
Porque la cocina y el baño cuestan casi lo mismo en un piso de 60 m² que en uno de 100 m². Son las partidas más caras, y en el piso grande se reparten entre más metros.
¿El IVA del 10 % lo aplicáis siempre?
Lo aplicamos cuando la ley lo permite: vivienda de un particular, obra de renovación y materiales que no pasan del 40 % del total. Si la cocina o los materiales pesan más, la factura va al 21 %. Lo decimos en el presupuesto antes de empezar.
¿Cuándo hace falta un arquitecto?
Cuando la obra toca estructura, fachada o elementos comunes, o cuando el ayuntamiento pide proyecto para la licencia. Si solo se redistribuye con tabiques y se renuevan instalaciones, normalmente basta con la comunicación previa y nuestra documentación.