Para reformar un piso en Barcelona basta con una comunicación previa si la obra es interior y no toca estructura, fachada ni elementos comunes; si toca alguno de ellos, o cambia el uso, hace falta licencia de obras. Así lo ordena la ordenanza de obras de la ciudad, la ORPIMO. En el resto de Catalunya el trámite se llama distinto en cada ayuntamiento, pero sigue la misma lógica. A eso se suman el permiso del contenedor, el acuerdo de la comunidad si hay zonas comunes y, a veces, la cédula de habitabilidad.
Qué trámite pide tu obra en Barcelona
La ORPIMO clasifica las obras según lo que tocan. No importa tanto el precio como el tipo de trabajo.
| Obra | Trámite habitual en Barcelona |
|---|---|
| Cambiar suelos, alicatados, cocina o baño sin mover tabiques de carga | Comunicación previa |
| Redistribuir con tabiques nuevos y renovar instalaciones | Comunicación previa |
| Abrir un hueco en un muro de carga o reforzar viguetas | Licencia, con proyecto técnico |
| Tocar fachada, balcones o galería exterior | Licencia |
| Cambiar el uso, por ejemplo de local a vivienda | Licencia |
La comunicación previa no espera una respuesta: se presenta con la documentación completa y la obra puede empezar. Eso no quiere decir que no se revise. El ayuntamiento puede inspeccionar y pedir que se corrija lo que no encaje. La licencia, en cambio, necesita una resolución antes de empezar, y casi siempre un técnico que firme el proyecto.
No damos plazos de resolución porque dependen de cada distrito y de la carga de trabajo del momento.
Fuera de Barcelona: cada ayuntamiento tiene su ordenanza
En Terrassa, Sabadell, Sant Cugat del Vallès, Mataró, Girona o Reus la obra interior también se tramita, pero cada ayuntamiento usa su nombre: comunicación previa, obra menor o licencia de obra mayor. Algunos piden un formulario con fotos y presupuesto. Otros piden la firma de un técnico aunque no se toque estructura.
Por eso no damos por hecho el trámite. Antes de cerrar el presupuesto leemos la ordenanza del municipio y lo ponemos por escrito. Todos cobran el impuesto de construcciones (ICIO) y una tasa, calculados sobre el presupuesto de la obra. Su importe lo fija cada ordenanza fiscal, y lo incluimos como partida propia.
El contenedor de runa también es un permiso
Un contenedor en la calle ocupa vía pública. Necesita su propio permiso municipal, distinto del de la obra. En calles estrechas de Ciutat Vella o de cascos antiguos a veces no se autoriza, y la runa sale en sacas que se recogen el mismo día.
La runa va a un gestor autorizado, que emite un certificado de gestión de residuos. Muchos ayuntamientos piden una fianza de residuos al tramitar la obra y la devuelven cuando se presenta ese certificado. Guárdalo.
La comunidad de propietarios
En Catalunya la propiedad horizontal la regula el Libro quinto del Código civil de Catalunya. Dentro de tu piso puedes reformar sin pedir permiso a los vecinos, siempre que no afectes a lo que es de todos. Hace falta acuerdo de la comunidad cuando la obra toca:
- la fachada, los balcones o el cerramiento de una galería;
- las bajantes y los montantes comunes;
- el patio de luces;
- la estructura: muros de carga, viguetas o forjado.
Aunque no haga falta acuerdo, avisar al administrador es buena práctica. Conviene pactar horarios, el uso del ascensor y cómo se protegen la escalera y el portal. Nosotros protegemos las zonas comunes desde el primer día.
Cédula de habitabilidad si cambias la distribución
La cédula de habitabilidad acredita que la vivienda cumple las condiciones mínimas del Decret 141/2012. Se necesita para alquilar, para vender y para dar de alta suministros. Si la reforma cambia la distribución, hay que comprobar que el resultado sigue cumpliendo: superficie de las piezas, ventilación e iluminación natural, altura libre y dimensiones mínimas.
Es un punto que se olvida mucho. Una habitación interior sin ventana, o un dormitorio que queda por debajo de la superficie mínima, puede impedir la cédula después de la obra. Lo revisamos en la propuesta de planta, antes de levantar un tabique.
Amianto: antes de derribar, mirar
En edificios anteriores a 2002 es habitual encontrar fibrocemento en bajantes, depósitos de agua, conductos o cubiertas. El Real Decreto 396/2006 obliga a que lo retire una empresa inscrita en el RERA, con un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral. No lo retira el equipo del derribo.
Si lo vemos en la visita, lo decimos y lo presupuestamos aparte con ese plan. Si aparece durante la obra, paramos esa zona hasta que actúa la empresa autorizada.
Qué documentación preparamos
Para una reforma interior normal preparamos:
- Descripción de las obras y presupuesto por partidas.
- Planos del estado actual y del estado reformado cuando cambia la distribución.
- Formulario del ayuntamiento y justificante del ICIO y la tasa.
- Permiso de ocupación de vía pública para el contenedor.
- Previsión de residuos y contrato con el gestor autorizado.
- Si toca estructura o fachada, proyecto firmado por un técnico competente.
Al terminar entregamos el certificado de residuos y el boletín eléctrico si se ha renovado la instalación, según el Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión.
Preguntas frecuentes
¿Necesito permiso para cambiar el suelo o pintar?
Pintar el interior no suele pedir trámite. Cambiar el suelo, el alicatado o la cocina sí, en casi todos los municipios, aunque sea el más sencillo. Lo consultamos con la ordenanza de tu ayuntamiento antes de empezar.
¿Qué pasa si hago la obra sin comunicarla?
El ayuntamiento puede parar la obra, abrir un expediente y multar. Además, la comunidad o un comprador futuro pueden pedir la documentación. Una reforma sin papeles da problemas al vender o al pedir la cédula.
¿Quién presenta el trámite, el propietario o la empresa?
El titular es el propietario o quien encarga la obra. Nosotros preparamos la documentación, la presentamos con su autorización y pedimos también el permiso del contenedor.